주택담보대출은 일반 대출과 무엇이 다를까

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사람들은 삶을 살아가면서 다양한 것들을 구입합니다. 사람들이 구입하는 모든 것 중에서 가장 비싼 것은 바로 집(주택)입니다. 다른 소비재와 다르게 주택의 주 구성 요소인 땅은 인플레이션 효과를 얻습니다. 돈이 늘어나면서 가격이 오르죠. 왜냐하면 땅은 부증성(더 늘어나지 않는 특성)이 있기 때문입니다. 그래서 대부분이 시기 동안 땅값은 완만하지만 지속적으로 상승합니다. 그래서 주택은 대부분의 시간을 보내는 가장 중요한 실사용 목적인 동시에, 자산 상승을 노릴 수 있는 투자대상의 기능도 동시에 가지고 있습니다. 우리나라 가구 자산 구성의 약 80%는 부동산이고, 그 중 절대 다수는 거주 주택인 만큼, 주택은 우리 삶과 경제 활동에서 가장 중요한 위치를 차지하고 있습니다.

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  문제는 주택을 구입하는데 가장 많은 돈이 들어간다는 것입니다. 그렇지만 한가지 방법이 있습니다. 주택은 가장 안정적인 자산입니다. 거기에 실제 거주하는 주택이라면 더욱 안정적인 자산이 될 것입니다. 그래서 주택담보대출이라는 대출 상품이 주택 구입에 도움이 될 것입니다. 그럼 지금부터 경자인과 함께 주택담보대출 개념에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 
   

빠르게 핵심만 보기

• 주택담보대출이란
• 주택담보대출 규제
• 주택담보대출 자격조건
• 주택담보대출 상환 방식
• 주택담보대출 장점
• 주택담보대출 단점
• 주택담보대출 활용의 중요성
• 주택담보대출 총정리

 

주택담보대출이란

• 주택담보대출 : 자신이 보유한 주택(아파트, 오피스텔 등) 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것

주택담보대출은 건전한 사회 분위기를 만든 것에도 한 몫 합니다. 왜냐하면 자신이 거주할 곳에 주택을 구입하면서 주택 담보대출을 받게 되면, 그 차주인 가장은 이 대출을 상환할 때까지 열심히 사회생활과 노동을 지속할 것이고, 그 결과로 국가는 발전하기 때문입니다. 그래서 다양한 혜택과 그에 맞는 조건을 요구하는 약간은 특수한 대출입니다.

 

주택담보대출 규제

주택담보대출은 그래서 주택가격이 너무 비싸지면 각종 패널티를 주거나 대출제약을 가합니다. 왜냐하면 너무 비싼 주택의 경우 서민 실수요자가 아닐 확률이 높기 때문이죠. 또 규제지역에도 각종 제약을 가합니다. 규제지역은 모두가 원하는 곳이기에 이런식으로 허들을 주는 것입니다.
 

• 주택담보대출 한도 규제에는 크게 LTV(Loan to Value ratio - 담보인정비율), DTI(Debt to Income Ratio, 총부채상환비율), DSR(Debt Service Ratio - 총부채원리금상환비율) 3가지로 나뉘어집니다. 세 규제는 수시로 변경되기 때문에, 항상 자세한 규제현황은 대출받는 시점에서 재확인해야합니다. 

 

주택담보대출 자격조건

주택담보대출의 경우, 신용대출 상품과 달리 주택 담보대출이기 때문에 자격조건이 복잡하지 않습니다. 

• 성인
• 무주택 혹은 1주택자
• 근로소득자 혹은 사업소득자

위의 조건을 갖췄다면 누구나 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 물론, 다양한 정부지원 서민 대상 대출상품들이 존재합니다. 해당 정부지원 주택담보대출의 경우, 연소득, 주택수에 따른 세부 자격조건 사항들이 있습니다. 대표적인 정부지원 주택담보대출상품은 보금자리론과 디딤돌대출입니다. (해당 세부사항이 궁금하시다면, 보금자리론 바로보기와 디딤돌대출 바로보기를 참고해주세요.)

 

주택담보대출 상환 방식

• 주택담보대출 상환 방식은 원금을 어떻게 상환하는냐에 따라 다릅니다. 원금과 이자를 균등하게 상환하는 방식인 원리금균등상환이 있고, 일정기간 원금은 갚지 않고 이자만 내다가 일정기간이 지난 후에 원금을 같이 갚아나가는 방식인 거치식도 존재합니다. 원래 대출에는 만기일시상환이라는 방식도 있는데, 주택 담보대출은 그 금액이 워낙 크고, 상환기간이 길어서 일반적이지는 않습니다. 주택담보대출 상환 기간은 최장 50년까지도 가능합니다. 일반적으로 만기일시상환은 전세자금대출상품에서 많이 사용되는 상환방식입니다.
  금리는 신용(소득 안정성)을 기반으로 하는 대출보다는 안전한 담보물이 존재하기 때문에, 일반적인 신용대출보다는 더 낮습니다.

 

주택담보대출 장점

주택담보대출은 긍정적인 효과가 많다고 생각합니다. 주택담보대출은 집과 같은 안전자산을 구매하는 경우에 자산가치를 주는 대출이기 때문입니다. 각종 소비재를 사는데 쓰면 소비재와는 다른 성격의 ‘자산’이기 때문입니다. 그런 의미에서 주택 담보대출은 합격점을 줄 수 있는 대출입니다.
거기에 더해서 실 사용목적이 있고 가구 자산의 대부분을 차지할 주택구입 자금은 올바른 대출을 통해 구입하는 것이 좋다고 생각합니다. 

 

주택담보대출 단점

다만 주택시장에 버블이 너무 강한 상태에서는 비 추천합니다. 자산의 가격에 버블이 있는지, 있다면 어느정도인지에 대해 다양한 기준이 있습니다. 소득대비 고평가 여부를 측정하기도 하고, 유동성 지표이자 인플레이션의 선행지표인 m2대비로 측정하기도 합니다. 또 전세가나 전월세전환율(수익률)을 통해서 측정하기도 하며, 이 과정에서 금리와 비교하기도 합니다. 주택구입은 생에 가장 큰 현금 지출인 만큼 다양한 루트를 통해 이런 기본적인 사항을 공부하고 주택을 구입하길 권장 드립니다.

 

주택담보대출 활용의 중요성

그렇다면 주택담보대출을 적절한 시점에 잘 이용하는 것은 왜 중요할까요? 철수라는 가상의 인물과 영수라는 가상의인물을 통해 비교 해보겠습니다.

철수 : 신혼집으로 30평형 아파트 구매

집 값 6억 = 4.2억(주택담보대출금, LTV 70% 적용 가정)+1.8억(자기자본 30%)
연간 원리금상환액 : 원금 1,750만원+이자 2,100만원 = 총 3,850만원
(주택담보대출 연 5% 금리, 20년만기)

10년 뒤,  

연간 원리금상환액 : 원금 1,750만원 + 이자 1,225만원 = 총 2,975만원
자산가치 : 집값 12억 (서울아파트의 연평균 가격 상승률 적용) 

→ 철수의 경우, 소득은 점차 오르고, 연간 원리금 상환액은 감소되고, 집값은 올라가게 되어 자산 향상 효과가 생기게 됨. 

영수 : 신혼집으로 전세 거주

전세보증금 3억 = 3억(자기자본 100%) 
10년 뒤, 

전세대출이 없고, 원금균등상환에 돈이 들어가지 않았기에 저축 가능
철수의 연간 원리금 상환액만큼 저축 : 연 3,850만원 * 10년 = 3억 8천 500만원

아파트 구매 : 12억 = 6억 9천만원(자기자본금) + 5억 1천만원(주택담보대출금, LTV 40%)
연간 원리금상환액 : 원금 2,575만원+이자 2,575만원 = 총 5,150만원
(주택담보대출 연 5% 금리, 20년만기)

→ 영수의 경우, 소득은 점차 오르고, 열심히 저축했지만, 주택 보유자산이 없었기에 결국 높아진 주택구매를 위해 대출을 더 받게됨.

 

주택담보대출 총정리

집은 적정한 시기에, 적정한 주택을, 적정한 비율로 대출 받아 사는 것이 굉장히 중요합니다. 어찌 보면 우리 인생에서 가장 중요한 선택 중에 하나가 될 수도 있습니다. 요즘은 다양한 주택담보대출 비교 플랫폼이 많아서 일차적으로 이런 곳을 통해 비교를 해보고, 직접 은행에 찾아가서 비교를 해보면서 자기 상황에 맞는 대출을 하는게 중요합니다. 그렇게 우리 삶에서 필수적인 금융과 한발짝 가까워지는 노력이 있을 때, 우리의 경제적 상황은 바뀔 수 있을 것입니다.