전월세신고제 정식 시행과 변경내용

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오는 6월 1일부터 '전월세신고제'가 정식 시행됩니다. 임대차 3법 중 마지막 퍼즐인데요, 21년 시작됐지만 새로운 제도에 적응기간을 줘야 한다며 2년간 계도기간이 이어져온 거예요. 그럼 6월 1일 전월세신고제 도입이 되면 무엇이 달라질까요?
 

① 전월세신고제란 무엇인가요?

• 전월세신고제란 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 전월세계약의 경우, 계약일로부터 30일 이내에 임대인&임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 제도입니다.

 

단, 경기도 외 도(道) 지역의 군(郡)은 신고 지역에서 빠지고요. 고시원 같은 비주택, 기숙사와 제주 한 달 살이 숙소 같은 단기 계약도 신고 의무가 없어요.

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  갑자기 튀어나온 제도는 아니고요. 2020년 7월에 '임대차 3법'이란 게 생겼어요. 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 = 이렇게 트리오를 말해요. 계약갱신청구권은 기본 2년 계약에 2년 연장을 한 번 더 세입자가 요구할 수 있는 권리에요. 세입자의 주거 안정을 위해 만든거죠.

 

• 전월세상한제는 2년 연장 계약갱신청구권을 사용한 경우, 집주인이 직전 계약 임대료의 5%까지만 올리도록 한 제도예요. 터무니없이 보증금을 올려버리면 티켓을 쓰나마나겠죠?

 

자, 트리오의 마지막 퍼즐이 바로 '전월세신고제'입니다. 임대차3법이 생기고 1년 뒤 2021년 6월부터 신고제가 시행됐는데요. 그때부터 지금까지 쭉 적응기간(계도기간)이었어요. 즉 안 지켜도 그만이었으나 이제 6월 1일부터는 전월세신고제를 안 지키면 과태료가 부과됩니다.

② 어떻게 전월세신고제를 하면 되나요?

전세나 월세 계약을 했다면 30일 내로 주민센터 방문 혹은 [여기]에서 반드시 전월세신고해야 해요. 만약 정부24에서 전입신고를 하면 임대차 신고 메뉴로 연결, 임대차 계약서를 등록하는 것으로 전월세신고 처리가 된답니다. 

 

집주인과 세입자가 함께 전월세신고해야 하지만 번거로울 수 있잖아요? 둘 중 한 명이 공동 서명된 임대차 계약서를 제출해도 가능합니다.

• 6월 1일부터 전월세신고 안하면 큰~일 납니다! 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4만원~최대 100만원까지 과태료가 부과되거든요. 혹시 허위로 전월세신고했다면 무조건 100만원 내야합니다.

 

③ 근데 전월세신고를 왜 해야할까요?

• 집을 사고 파는 매매의 경우 거래신고가 의무지만 임대차시장은 '의무'가 아니었어요. 그러다보니 지금 전/월세 시장 흐름을 파악하기에 좀 힘들었죠. 전월세신고제는 이런 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 도입된 건데요. 크게 보면 임대차3법 자체가 세입자를 좀 더 우선시하는 제도라고 볼 수 있어요.

 

• 그렇다면 집주인 입장에서 전월세신고는 조금 꺼려지겠죠? 내 소득을 투명하게 공개하는 거니까요. 현재 연 2천만원이 넘는 주택 임대 소득은 종합소득세 과세 대상이에요. 그 이하는 15.4%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하고요. 즉, 전월세신고가 의무가 아닐 때는 보증금이나 월세 소득을 조금 낮춰 신고해 세금을 아껴왔던 겁니다. 이제 그렇게 못해요. 정확히 전월세신고해야 하고, 그렇다면 종합소득세 더 많이 낼 수 있어요.

④ 하지만 전월세신고의 변수가 있습니다.

빈틈없이 완벽한 제도는 없잖아요? 그래서 전월세신고제에도 꼼수를 사용하는 분들이 생깁니다. 월세를 낮추고 대신 관리비를 더 높이는 거죠.

 

• 28㎡ A 원룸 : 보증금 3,000만원 / 월세 30만원. 그런데 관리비가 33만원. 월세보다 높네요😲
• 28㎡ B 원룸 : 보증금 3,000만원 / 월세 65만원. 관리비 7만원.

 

• → 딱 봐도 A와 B 원룸 컨디션은 동일한데, A의 경우 월세를 낮추고 관리비를 거의 5배로 높였네요. 월세 30만원까지는 전월세신고 의무가 아니니 집주인의 꼼수입니다.

 

이렇게 집주인은 세금을 줄일 수 있지만 오히려 세입자는 피해를 보게돼요. 총 주거비가 동일한 상황에서 월세액이 줄고 관리비가 늘면 소득공제를 통해 돌려받을 수 있는 금액은 더 줄어들기 때문이죠.

이러한 불합리한 꼼수를 가만 볼 수 없겠죠! 50가구 미만의 공동주택에도 관리비 세부내역을 표준화해 공개하는 방안을 추진 중이라고 하니 지켜봐야겠습니다~!